КАК ПОЛУЧИТЬ ДЕНЬГИ ОТ ПРОДАЖИ ДОМА И ПРОДОЛЖАТЬ В НЕМ ЖИТЬ

Недвижимость в Испании

Как продать недвижимость и продолжать в ней жить

Испания – это страна владельцев, и большая часть капитала семей находится в недвижимости. Хотя эта традиция имела драматические последствия во время кризиса на рынке жилья, надо отметить, что это является замечательным преимуществом для пожилых граждан. И есть несколько вариантов, которые позволяют получить дополнительный доход, продавая дом , при этом продолжая жить в нем всю жизнь.

Голая“ собственность, обратная ипотека или пожизненная рента – это варианты, разработанные специально для владельцев преклонного возраста. В чем состоят эти альтернативные варианты? Каковы преимущества и недостатки? Как влияет это на налоги?

Голая” недвижимость ( недвижимость без права собственности)

Прежде всего, необходимо уточнить, что полное владение (в данном случае жилой недвижимостью) имеет два типа : “ голая” собственность и узуфрукт. “Голая” собственность – это право владения имуществом, которое имеет владельца и узуфрукт, право пользования имуществом другого владельца с обязательством гарантировать его сохранность до истечения срока узуфрукта (как правило, до смерти жильца).

Таким образом, при продаже «голого» имущества, владелец продает свое право собственности в обмен на сумму денег выплаченную единожды или периодично (пожизненная рента) и может продолжать жить в своем доме до смерти несмотря на то, что уже не владеет им.

Основным преимуществом продажи “голого” имущества является то, что вы можете жить в доме всю жизнь и получать дополнительный доход за его продажу. Но есть недостаток Владелец навсегда утрачивает право собственности на дом и его законные наследники не смогут располагать имуществом ни отменить сделку.

Со своими плюсами и минусами эта альтернатива в последнее время приобретает популярность в Испании, особенно среди пенсионеров, которым необходимо дополнить свою пенсию. Хотя этот вариант находится в пределах досягаемости любого человека, обычно этой возможностью пользуются те, кому за 65 лет.

Сколько денег можно получить таким способом ? Владелец получает при данной операции меньше денег за дом, чем через традиционную продажу. В среднем, выплачивается между 50% и 80% от рыночной цены, в зависимости от таких факторов, как возраст клиента, физическое состояние и здоровье, а также местоположение объекта.

Например, дом имеет замечательное расположение в большом городе, рыночная цена которого составляет 150 000 евро, в случае продажи голой недвижимости, владелец получит от 75 000 до 120 000 евро, и собственность на квартиру будет потеряна. Эта сумма может быть получена одним платежом (это самый обычный вариант, по мнению экспертов), или периодическими выплатами ( ежемесячно, ежегодно).

Что касается налогов, эксперты объясняют, что продавец должен уплатить муниципальный налог на прибыль от прироста капитала (налоги, получаемые при продаже имущества), а также имущественный налог. В последнем случае существует исключение: продавцы старше 65 лет для которых недвижимость это обычное место жительства (оно считается таким при проживании в нем более трех лет). Как правило в 90% случаев заявители освобождаются от налогообложения за имущественный налог.

Пожизненная рента

Существует несколько способов получить пожизненную ренту после совершения сделки с недвижимостью: путем продажи голого имущества или воспользовавшись налоговыми льготами, сушествующими для лиц старше 65 лет, продающих имущество, которое не является их обычным местом жительства (это может быть второй дом, складское помещение, коммерческая недвижимость …) и превращения в пожизненную ренту полученную от продажи сумму.

Начнем с первого случая: как только голая собственность будет продана, вы можете периодически получать деньги через пожизненную ренту.

Это доход, который человек получает до своей смерти. Он может быть получен ежемесячно, ежеквартально или ежегодно, считаясь дополнением к пенсии. Кроме того, существует также возможность согласовать получение определенной суммы (например, 30 000 евро) и периодически получать остаток

Таким образом, большое преимущество этого варианта заключается в том, что вы гарантируете, что получаете ежемесячную сумму всю жизнь и имеете право пользоваться недвижимостью. Также существует вероятность потери денег, например, в случае ранней смерти.

Что касается налогов, то пожизненная рента жизни подлежит налогообложению через подоходный налог населения (декларация по налогу на прибыль), поскольку он рассматривается Казначейством как доходность с инвестиционного капитала. Во-первых, рассчитывается доход, полученный с помощью пожизненной ренты (часть платежей в зависимости от возраста арендодателя – 40% для лиц младше 40 и 8% для лиц старше 70 лет), а к оставшейся сумме (прибыли) применяется от 19% до 23%, в зависимости от суммы. Тем не менее, есть некоторые бонусы для преклонного возраста.

Но есть второй случай пожизненной ренты, полученный от сделки с недвижимостью: получить пожизненную ренту, используя деньги, полученных при продаже недвижимости. В чем смысл этой операции? Те, кто старше 65 лет, которые вкладывают снова, то что они получили от пожизненной ренты могут быть свободны от уплаты налогов на имущество. Этот вычет может быть применен к любому имуществу, будь то второе место жительства, склад или коммерческое помещение(обычное место жительства освобождается от уплаты этого налога для лиц старше 65 лет).

Для данного варианта должны быть выполнены конкретные условия. Максимальная сумма, реинвестирование которой дает право на освобождение от налогов, составит 240 000 евро. Кроме того, оформление пожизненной ренты должно произойти в течение шести месяцев с момента передачи собственности, и должна быть зарегистрирована в банке и в страховой компании и начать ею пользоваться в течение максимального периода в один год с момента ее создания.

Обратный ипотечный кредит

Это вид кредита, в котором дом выступает в качестве залога (как правило, это обычное место жительства), клиент получает деньги один раз или в виде регулярных платежей, до определенной суммы. Это будет зависеть от таких факторов, как оценка рыночной стоимости недвижимости и способы получения платежей.

Огромное преимущество данного варианта, заключается в том, что собственность на имущество не утеряна (не так, как с голой собственностью, которая является безотзывной передачей), хотя для этого наследники должны погасить долг, заключенный их родителем после их смерти. Обычно у наследников есть срок в один год, чтобы вернуть основную сумму и проценты, и для этого есть несколько вариантов: заплатить сумму задолженности напрямую, заключить новый кредит для оплаты существующего или продать дом, чтобы иметь возможность оплатить задолженность банку.

Кроме того, необходимо учитывать другие факторы. Требования, в соответствии с Законом 41/2007, заключаются в том, что заявители обратной ипотеки должны быть владельцами гарантированного имущества, в полной собственности и свободной от задолженностей. Кроме того, заявителями должны быть лица в возрасте 65 лет и старше или имеющие степень инвалидности, 33% и более, а дом должен быть оценен и застрахован от ущерба.

Даже выполняя все условия, необходимо также учитывать некоторые недостатки. Например, данный вариант не покрывает риск долголетия, поэтому, если заинтересованная сторона проживает больше, чем предполагалось в ходе операции, он не получит доход, хотя задолженность будет порождать проценты.

И какие налоги вступают в игру на этот раз? Надо отметить, что этот вариант наиболее выгоден в финансовом отношении, поскольку нет необходимости платить за прирост капитала. Также не пришлось бы брать на себя налог на наследственную передачу (ITP) и документальное оформление правовых актов (AJD) в случае обычного места жительства, не забывая, что есть также бонус за нотариальные и регистрационные сборы.

Обратные ипотечные кредиты могут предоставляться банками и страховщиками, уполномоченными действовать в Испании. Однако, несмотря на то, что этот продукт родился в конце 2007 года и имеет налоговые льготы, его развитие было маргинальным в течение этих лет.

недвижимость в испании